Resoluciones

RESOLUCIONES

 

DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO –DGRN-

DIRECCIÓ GENERAL DE DRET I D’ENTITATS JURÍDIQUES –DGDEJ-

1.- Res. DGRN de 13/08/14. SUCESIÓN CIUDADANO EXTRANJERO. REENVÍO. UNIDAD DE LA SUCESIÓN.

No admite el reenvío de retorno a la ley española por parte de la inglesa cuando pueda derivar en una quiebra del principio de unidad de la sucesión, como ocurriría de haber otros bienes sujetos a una ley sucesoria distinta. El ámbito normal de aplicación de esta regla será el de las legítimas, pero en el caso se trataba de la reserva vidual del art. 968 Código Civil –CC-, cuya aplicación queda excluida en la sucesión de un inglés con inmueble en España.

            2.- Res. DGRN de 14/08/14. DOCUMENTO EXTRANJERO. APOSTILLA. EXCEPCIONES.

El Convenio de La Haya de 1961 no contempla la apostilla como una exigencia ineludible. No es precisa cuando las leyes, reglamentos o usos en vigor en el Estado en que el documento deba surtir efecto, o bien un acuerdo entre dos o más Estados contratantes, la rechacen, la simplifiquen o dispensen de legalización al propio documento. Es el caso de los Convenios 16 y 17 de la Comisión Internacional del Estado Civil para ciertas certificaciones plurilingües. No aplicable, sin embargo, a documentos procedentes de EEUU; en el caso, no obstante, se consideró cumplido el requisito de la autenticidad por las circunstancias procesales del documento aportado.

            3.- Res. DGRN de 18/08/14. CONSTITUCIÓN SOCIEDAD LIMITADA. ESTATUTOS TIPO. OBJETO SOCIAL.

El RDL 13/2010 sigue vigente en cuanto a la disposición relativa a la constitución de SRL utilizando estatutos-tipo, y, por tanto, también el modelo de estatutos aprobado por Orden de 09/12/10. La referencia a actividades profesionales de los estatutos debe añadir que son aquellas cuyo desempeño no entra en el ámbito imperativo de la Ley de Sociedades Profesionales, o, de entrar, debe manifestarse expresamente que constituye una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación.

4.- Res. DGRN de 21/11/14. ELEVACIÓN A PÚBLICO.

No es imprescindible la presentación del documento privado de venta cuando la escritura pública consigna el negocio en su integridad y expresa el consentimiento contractual de quienes aparecen con plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo. En el caso, los compradores eran, además, los herederos testamentarios del vendedor, no siendo necesaria la intervención de los hijos del titular registral desheredados en el testamento.

            5.- Ress. DGRN de 05/11/14 y de 06/11/14. ESCISIÓN. BALANCE. OPOSICIÓN ACREEDOR. DOMICILIO.

En los supuestos generales de fusión o escisión, aun cuando se exima de ciertos requisitos formales, y hayan sido aprobados en junta universal y por unanimidad, o se trate de absorción de una SRL íntegramente participada, no se exime de la obligación de aprobar el balance de fusión o escisión, salvo la excepción del art. 78.bis Ley de Modificaciones Estructurales –LME- (beneficiaria sea de nueva creación). La oposición del acreedor no impide la inscripción de la operación, ya que el acreedor dispone de otros mecanismos de tutela, entre ellos la constancia en el Registro Mercantil -RM- del ejercicio de esa oposición. No existe obligación legal de señalar la provincia donde se encuentra el domicilio social, siendo suficiente con la indicación del término municipal.

6.- Res. DGRN de 28/10/14. JUNTA GENERAL. CONVOCATORIA. CORREO ELECTRÓNICO.

La convocatoria  de la junta general mediante correo electrónico dirigido a la dirección electrónica que conste en el Libro Registro de Socio, sólo es admisible si incorpora algún procedimiento que permita el acuse de recibo del envío (p. ej., solicitud de confirmación de lectura, o determinados medios que permitan obtener prueba de la remisión y recepción de la comunicación mediante el uso de firma electrónica).

            7.- Res. DGRN de 21/10/14. ESCISIÓN. INFORME DE EXPERTO. TRABAJADORES. FECHA DE EFECTOS CONTABLES.

En la escisión total de una SA en dos SSAA de nueva creación es necesario e irrenunciable el informe de experto independiente sobre la equivalencia entre el patrimonio aportado a cada una y el capital de la sociedad beneficiaria, cobertura patrimonial que también se hace extensiva a la prima de fusión. La escritura deberá contener la declaración del otorgante sobre el cumplimiento de la obligación de información respecto de los trabajadores. Con independencia de que la beneficiaria sólo adquiera su personalidad jurídica con la inscripción, contablemente se trata de una operación entre empresas del grupo y, por eso, la fecha de efectos contables será la de inicio del ejercicio en que se aprueba la fusión (anterior, por tanto, a la existencia de la beneficiaria). No es necesario incluir en el proyecto de escisión las menciones 9ª (valoración activo/pasivo que se transmite) y 10ª (fecha de las cuentas). Tampoco es necesario mencionar en el proyecto el impacto de género cuando resulta evidente que no existe (mismo administrador único en la escindida y las beneficiarias), y la mención sobre la responsabilidad social sólo es necesaria cuando la sociedad tenga una determinada política al respecto. No es necesario indicar el valor de cada uno de los activos traspasados.

            8.- Res. DGRN de 25/09/14. PRESTACIÓN ACCESORIA. EXCLUSIÓN.

El contenido del acuerdo de la junta general de creación de prestaciones accesorias ha de trasladarse con exactitud al precepto estatutario correspondiente, sin que existan discordancias entre ellos. Nada se opone  al establecimiento de una prestación accesoria de contenido determinable, siempre que los estatutos fijen las bases o criterios que permitan su determinación futura. Puede preverse el reembolso in natura de la cuota del socio separado/excluido. Nada se opone a que la autorización para la transmisión se atribuya en los estatutos al órgano de administración o la junta general, aunque exista el riesgo de solicitud de autorización a ambos órganos sociales y que sólo se autorice por uno, quedando el socio autorizado para transmitir, sin perjuicio de las consecuencias que en el ámbito interno pueda tener la discrepancia. No cabe atribuir la valoración a un experto nombrado por la sociedad. La cláusula estatutaria que establece la adquisición de las participaciones por la sociedad para su inmediata amortización, ya presupone la aplicación de las normas sobre adquisición derivativa (art. 140 LSC) y con ello el acuerdo de la junta.

            9.- Res. DGRN de 26/09/14. ADMINISTRADORES. RETRIBUCIÓN.

Cuando la retribución consiste en una cantidad anual, los estatutos pueden establecer un máximo anual actualizable conforme a la evolución del IPC.  No se pronuncia, pero tampoco excluye, una cláusula que fijara el importe exacto de la retribución anual.

            10.- Res. DGRN de 26/09/14. LEGADO EN PAGO DE LEGÍTIMA. RENUNCIA. SUSTITUCIÓN VULGAR.

Legado en pago de legítima a favor de dos hijos, con sustitución a favor de sus descendientes. Renuncia uno de los hijos y se plantea si esta renuncia extingue la legítima de los sustituidos. La renuncia se extiende a la estirpe eliminándose con ello el derecho de represtación, expandiendo la posición de los restantes legitimarios. Por ello, aunque opere le sustitución vulgar prevista en el testamento, el legado será recibido por los hijos del renunciante en concepto distinto de la legítima.

           11.- Ress. DGRN de 06/10/14 y de 24/10/14. REFINANCIACIÓN. CRÉDITO SINDICADO. HIPOTECA FLOTANTE. VENCIMIENTO ANTICIPADO

En un acuerdo de refinanciación preconcursal que garantiza con hipoteca constituida al amparo del art. 153.bis Ley Hipotecaria –LH- un crédito sindicado, no es inscribible como causa de vencimiento anticipado un incumplimiento  referido a otras obligaciones distintas de las garantizadas por la hipoteca y que puedan corresponder, incluso,  a otras sociedades del mismo grupo, distintas de las obligadas en el contrato. En cambio, sí que es inscribible el vencimiento anticipado por el cese de actividad empresarial o disolución/liquidación de las obligadas u otra sociedad del grupo. La opinión desfavorable o denegada en los informes de auditoria futuros puede inscribirse como causa de vencimiento anticipado, pero no cuando la valoración de las salvedades se deje a juicio de los acreedores. En la hipoteca flotante la titularidad tiene carácter elástico, con tendencia a su extensión recíproca a medida que se produce la extinción de los créditos garantizados del resto de los coacreedores. Por eso la redistribución de las cuotas entre los varios acreedores en los casos de renuncia, pago, condonación o ejecución parcial, sin alteración de la cifra de responsabilidad, no tiene carácter negocial, pues sólo refleja un acontecimiento propio del devenir de esta hipoteca. En consecuencia, la certificación bancaria con firma legitimada puede ser un título suficiente si se limita a reflejar un resultado aritmético.

           12.- Res. DGRN de 13/10/14. CONCURSO ACREEDORES. LIQUIDACIÓN. CANCELACIÓN HIPOTECA.

Venta directa de un inmueble en la fase de liquidación concursal por el administrador del concurso, pretendiendo la cancelación de dos hipotecas por medio de un auto que ordena de forma genérica la cancelación de cualesquiera anotaciones de  embargo, cargas o gravámenes respecto del inmueble.  Entiende la DGRN que debe especificarse con la suficiente claridad cuáles son los derechos cuya cancelación se ordena, debiendo constar expresamente en la resolución judicial que se ha dado conocimiento a los acreedores hipotecarios del plan de liquidación, las medidas tomadas en relación con la satisfacción del crédito con privilegio especial y que el pan de liquidación es firme, pues el art. 132 LH es aplicable en la liquidación concursal.

          13.- Res. DGRN de 16/10/14. COMPRAVENTA. MEDIOS DE PAGO.

Que el pago del precio se haya realizado al vendedor o a otra persona no es un problema de identificación de medios de pago y queda al margen del Registro de la Propiedad -RP-  la causa o razón de ser por la que el pago no se efectuó al vendedor.

         14.- Res. DGRN de 24/11/14. OBRA NUEVA. PRESCRIPCIÓN.

El art. 20.4 de la Ley del Suelo –LS- sólo exige la prescripción de las acciones de disciplina cuyo ejercicio pudiera provocar la demolición, y no de aquellas otras que, dando lugar a la imposición de una sanción, no impliquen el derribo de lo construido. El registrador habrá de calificar la posible imprescriptibilidad por lo que resulte del RP (anotación preventiva del expediente; constancia de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca) y del documento calificado (en el caso, por la manifestación del mismo técnico certificante).

            15.- Res. DGRN de 26/11/14. REANUDACIÓN TRACTO. NOTIFICACIÓN.

No existe tracto interrumpido si el promotor adquirió directamente del titular registral o sus herederos, o si existiendo transmisiones intermedias están debidamente documentadas y son inscribibles. Por el contrario existirá cuando el promotor del expediente carezca de acción directa contra los titulares materiales a fin de proveerse de título formal adecuado, o no pueda pasarse del último eslabón registral al actual sin una dificultad extraordinaria. La modificación del contenido del RP cuando las titularidades vigentes tienen menos de treinta años exige la comparecencia ante el notario autorizante al efecto de prestar el consentimiento expreso, situación a la que se asimila la comparecencia sin formular oposición y, también, la no comparencia sin que  haya mediado oposición, pero entonces debe extremarse el rigor en la práctica de las notificaciones exigibles, en términos que ha de verificar el registrador.

            16.- Res. DGRN de 27/11/14. IMPUESTO. SUJECIÓN.

Aunque el acto pueda no estar sujeto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (en el caso, disolución condominio por adjudicación a uno de los condóminos y compensación en dinero al otro), y así lo aprecie el registrador, este también puede exigir la correspondiente nota del órgano tributario competente.

            17.- Res. DGRN de 01/12/14. INMATRICULACIÓN. OPOSICIÓN.

La existencia de oposición en el acta tramitada para complementar el título público a los efectos de su inmatriculación impide que el notario afirme la notoriedad del hecho de que el transmitente sea tenido como dueño, pero de esta circunstancia no se puede inferir sin más la falta de validez del título (en el caso, se intenta la inmatriculación por doble título, pero un tercero presenta en el RP el acta de notoriedad que antes había fracasado por dicha oposición). El registrador puede valorar que la documentación ha sido elaborada al exclusivo efecto de conseguir la inmatriculación.

            18.- Res. DGRN de 05/12/14. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.

La distinción entre escrita pública y actas notariales ha de hacerse sobre la base de su contenido y no por el nombre o la estructura del documento, por eso la rectificación del contenido del RP no puede llevarse a cabo por un acta notarial, aunque se quiera presentar formalmente como una escritura. La mutación sin causa negocial como consecuencia de la prescripción adquisitiva exige una determinación de los hechos y de su valoración jurídica que escapa por completo de la función notarial y de la registral.

            19.- Res. DGDEJ de 14/10/14. PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSENTIMIENTO EXPRESO.

Aunque el acuerdo se aplique por igual a todos los propietarios del edificio (en el caso, inclusión en los estatutos de una cláusula prohibiendo el uso de las entidades como apartamentos turísticos), es necesario el consentimiento de todos los propietarios afectados –que serán todos- de conformidad con el art. 553-25.4 Código Civil Catalán –CCC- (es decir, la norma no presupone un acuerdo con efectos limitados a algunos propietarios). Este consentimiento puede resultar de la falta de oposición del art. 553-26.2 CCC, pues se aplican las normas sobre adopción de acuerdos, sin exigir un consentimiento individual que haya de ser objeto de calificación por el RP. No obstante,  la constancia en el acta de una abstención impide hablar de consentimiento expreso para ese propietario.

            20.- Res. DGDEJ de 09/10/14. DERECHO DE TRANSMISIÓN. RENUNCIA. CONFLICTO DE INTERESES.

Nada impide en Derecho catalán que el nieto acepte la herencia de su padre, y que renuncie a la herencia de su abuela cuya delación recibe por derecho de transmisión de aquél; a su vez, que renuncie al llamamiento a su favor en la herencia de su abuela como sustituto vulgar testamentario de su padre, y que termine recibiendo la herencia de la abuela como heredero abintestato junto con su tía. No hay conflicto de intereses por el hecho de que sea menor y en su representación actúe su madre, con la asistencia de dos parientes próximos de cada línea, uno de ellos la hija de la tía cofavorecida por el llamamiento abintestato, pues el conflicto ha de darse con el representante, no con las personas que emiten una declaración complementaria o accesoria, y mucho menos por razón de su parentesco. En ningún caso se ha justificar ante el RP la utilidad o necesidad de la renuncia para el menor, ya que es un extremo que valoran los parientes.

21.- Res. DGRN de 09/12/14. MEDIOS DE PAGO. RECONOCIMIENTO DE DEUDA. DACIÓN EN PAGO. NIF.

No toda omisión de los elementos de identificación de los medios de pago del art. 177 RN produce el cierre registral, y en el caso de una transferencia basta para evitar este último la constancia del ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria. En el caso se reconocía una deuda por razón de un préstamo realizado por una entidad de crédito británica, posteriormente cedida a unos particulares a los que se adjudicaba en pago un inmueble. A estos efectos no es exigible la aportación de los documentos que recojan el préstamo y su cesión y liquidación, pues no constituyen el título inscribible, ni puede considerarse el préstamo y la posterior dación como un único negocio complejo que justifique la acreditación respecto al primero, de los mismos requisitos exigibles al segundo para su inscripción. En realidad es el reconocimiento de deuda el negocio jurídico objeto de inscripción. No obstante, para evitar un reconocimiento ficticio que imposibilite el control de un posible blanqueo, debe acreditarse el efectivo desplazamiento patrimonial que constituye la deuda, pero distinto es el origen del crédito, cuya constancia no es preciso que se especifique en el título (ni, por tanto, en la inscripción), y a la cual es aplicable la presunción de existencia y licitud establecida por el art. 1.277 CC. La acreditación del NIF ha de efectuarse mediante la exhibición del pertinente documento, sin que sea suficiente la mera manifestación efectuada por el propio interesado.

            22.- Res. DGRN de 10/12/14. POSPOSICIÓN.

Es posible pactar una posposición del derecho de reversión previsto en una cesión gratuita de suelo para la construcción de viviendas protegidas, a favor de las hipotecas futuras que se constituyan para financiar la promoción de viviendas, por ser precisamente la finalidad que trata de garantizar la reversión. No obstante, para la inscripción se debe determinar la responsabilidad máxima por capital, intereses, costas u otros conceptos de la hipoteca futura, no siendo suficiente con especificar que el principal del préstamo debe coincidir con el que figure en la cédula de calificación provisional correspondiente, y en cuanto a los intereses, costas y gastos hasta un ciento cincuenta por ciento más sobre el principal reseñado.

            23.- Res. DGRN de 11/12/14. DONACIÓN. CONDICIÓN. MODO.

Nada obsta a que las donaciones queden sujetas a condiciones en sentido técnico, como acontecimiento incierto del que dependa tanto la transmisión de lo donado como su resolución. Pero frente a la condición en sentido estricto o propio, en las donaciones son frecuentes los llamados modos impuestos por el donante, sean cargas, gravámenes, obligaciones o servicios futuros a cargo del donatario, y a los que el art. 647 CC se refiere con el término “condiciones” al regular la facultad de revocación por el donante en caso de incumplimiento. Esto supuesto, la resolución opera de forma automática en caso de producirse el evento resolutorio, de suerte que ya no cabe una prórroga del plazo para su cumplimiento, en tanto que el incumplimiento del modo atribuye una facultad al donante, la de revocar la donación.

            24.- Res. DGRN de 13/12/14. NIF. REPRESENTACIÓN.

La obligación de acreditación y constancia del respectivo NIF se extiende a los comparecientes y a las personas o entidades en cuya representación actúen.

            25.- Res. DGRN de 23/12/14. DESCRIPCIÓN. RECTIFICACIÓN. CERTIFICACIÓN CATASTRAL.

En el caso, se pretendía la modificación de la descripción de tres fincas registrales sobre la base de catorce certificados catastrales, pero tres de los certificados no constaban a nombre del adquirente ni del transmitente. Para tal rectificación ha de establecerse que existe identidad entre la descripción de la finca en la certificación y la que conste en el RP, es decir que dentro del procedimiento registral quede establecida la adecuada correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral, extremo que habrá de ser objeto de calificación por el registrador. El RH añade la necesidad de que la certificación catastral aportada resulte que la finca esté catastrada a favor del transmitente o del adquirente (inmatriculación), o del titular inscrito o del adquirente (exceso de cabida), de modo que la correspondencia no se refiera exclusivamente a los datos físicos, sino también a los que tienen trascendencia jurídica. Sin embargo, el requisito es exigido exclusivamente en los supuestos de inmatriculación o de modificación de fincas en virtud de título público (no al expediente de dominio).

            26.- Res. DGRN de 26/12/14. CANCELACIÓN.

Mandamiento judicial para la cancelación de la titularidad existente a favor de una sociedad y la recuperación de la vigencia de la titularidad anterior. Pero en su día el título de adjudicación motivó dos asientos, uno de inscripción de titularidad y otro de cancelación de las anotaciones a favor de la Hacienda Pública y de la Tesorería General de la Seguridad Social. El problema registral que surge de la práctica de la cancelación solicitada es que, como consecuencia de la misma, la finca quedaría inscrita a favor del titular anterior, pero, puesto que nada se dice de la cancelación de aquellos asientos, la reposición de la situación registral del momento anterior a la declaración de nulidad se produciría solo parcialmente dando lugar a una nueva situación de inexactitud en los libros del RP.

            27.- Res. DGRN de 29/12/14. LEGÍTIMA. PARTICIÓN.

La legítima en nuestro Derecho común se configura generalmente como una pars bonorum, y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico o pars valoris bonorum. De ahí, que se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el cálculo de la legítima son operaciones en las que está interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su legítima. Y dicha intervención es necesaria también para la entrega de legados.

 

28.- Res. DGRN de  06/02/15. JUNTA GENERAL. CONVOCATORIA. INFORMACIÓN.

Tras la Ley 31/2014 no sólo se limitan los acuerdos susceptibles de impugnación por criterios meramente materiales (por defectos procedimentales, por ejemplo), sino que además se enfatiza insistentemente en que el vicio de nulidad ha de tener un carácter relevante. En el caso el anuncio de convocatoria carece de la debida claridad que le exige el ordenamiento por cuanto la omisión de un dato esencial, como es la emisión con prima, afecta decisivamente a la posición jurídica del socio y le priva de la información necesaria para ejercer sus derechos de forma adecuada (la prima de emisión septuplica el importe de capital que cada socio tiene derecho a suscribir por lo que resulta patente que la propuesta de aumento de capital tiene para cada socio un significado bien distinto para la preservación de su porcentaje de capital, según que se le informe debidamente o no del conjunto de obligaciones económicas que puede llegar a asumir). Pero resultaría de todo punto desproporcionado considerar inválida la convocatoria y por ende los acuerdos sociales adoptados cuando del expediente resulta que la socia disidente conoció o pudo conocer con exactitud el concreto alcance y efectos de la modificación estatutaria propuesta y de las consecuencias económicas y societarias que las mismas pudieran resultarle.

29.- Res. DGRN de  13/01/15. JUNTA GENERAL. CONVOCATORIA. FORMA.

Si los estatutos se limitaran a exigir para toda convocatoria de junta general que sea comunicada a los socios <<a través de procedimientos telemáticos, mediante el uso de firma electrónica>>, la calificación impugnada debería ser confirmada. Lo que ocurre es que la propia disposición estatutaria sobre la convocatoria no contempla dicho sistema como forma única y exclusiva sino como preferente, pues previene una forma supletoria, para el caso de que aquella comunicación mediante uso de la firma electrónica no sea posible, cual es <<cualquier otro procedimiento de comunicación, individual y escrito que asegure la recepción por todos los socios en el lugar designado al efecto o en el que conste en el libro registro de socios…>>. Y no se previenen exigencias de acreditación ni siquiera manifestación alguna sobre la imposibilidad del uso de firma electrónica. La DGRN ha admitido el sistema de convocatoria mediante correo electrónico aunque no exija el uso de firma electrónica si es complementado con algún procedimiento que permita el acuse de recibo del envío. En el caso se ha comunicado la convocatoria al socio mediante correo electrónico y éste ha reconocido paladinamente haberlo recibido con el contenido objeto de comunicación (un burofax donde lo admite, pero denuncia el defecto). Es evidente que la disposición estatutaria que exige al menos la comunicación escrita e individual que asegure la recepción de la convocatoria ha sido respetada, de suerte que cabe concluir que se han cumplido las garantías de información que sobre la convocatoria se pretende asegurar por la referidas normas legales y estatutarias, sin que a esta conclusión pueda oponerse el hecho de que el socio destinatario de dicha comunicación alegue se irregularidad por no haberse realizado mediante firma electrónica.

            30.- Res. DGRN de  07/01/15. REDUCCIÓN CAPITAL. PÉRDIDAS.

El predominio de los criterios propiamente contables sobre las exigencias derivadas del régimen jurídico de las sociedades de capital que inspira el nuevo sistema, provoca una desavenencia entre los conceptos que de las distintas masas patrimoniales sustentan ambos bloques normativos, discrepancia que se muestra particularmente visible en las nociones de pasivo y patrimonio neto, cuya sustancia ha dejado de ser coincidente. Con la finalidad de salvar la falta de coincidencia en la delimitación del pasivo y del patrimonio neto, el último párrafo del art. 36.1 CCom establece una serie de previsiones, en particular a  los efectos de la reducción obligatoria de capital social y de la disolución obligatoria por pérdidas. Con arreglo al mismo el acoplamiento de las categorías contables a las societarias se produce en relación con los supuestos de reducción obligatoria del capital social, es decir, en orden a apreciar la concurrencia de la situación patrimonial descrita en el art. 327 LSC, pero no en cuanto a las condiciones que debe cumplir la operación de disminución. En lo concerniente de manera específica a la operación de reducción de capital por pérdidas, el condicionamiento de índole contable es el recogido en el art. 322.1 LSC, según el cual <<en las sociedades de responsabilidad limitada no se podrá reducir el capital por pérdidas en tanto la sociedad cuente con cualquier clase de reservas>>. En este caso, la norma no incluye ninguna mención dirigida al ajuste entre nociones contables y societarias. Tanto la legislación societaria como la contable omiten proporcionar un concepto legal de las reservas, cuya noción ha de inferirse por la doctrina de los diferentes pasajes normativos que se refieren a ellas. Por eso no cabe equiparar la partida de <<subvenciones, donaciones y legados>> con una correspondiente a reservas a efectos de impedir la reducción de capital de pérdidas.

            31.- Res. DGRN de  20/01/15. OBJETO SOCIAL. DONACIÓN.

Dada la indudable existencia de sociedades de capital que, en la realidad y según la legislación especial, carecen de base empresarial y ánimo de lucro en sentido estricto, no cabe desconocer las opiniones doctrinales que niegan o interpretan muy flexiblemente la finalidad lucrativa como elemento caracterizador de la sociedades de capital, por considerar que prevalece el elemento estructural u organizativo del concreto tipo social adoptado y no el fin perseguido de suerte que sería suficiente que la sociedad proporcione ventajas patrimoniales a la actividad de los socios. Debe distinguirse entre el objeto social -diferente de ese fin genérico o social que es la obtención de lucro o ganancia, o las meras ventajas desde la perspectiva del concreto objeto social-, y los actos aislados que aunque se otorguen con carácter de liberalidad pueden admitirse bien porque -como sucede con los regales propagandísticos- beneficien indirectamente a la Sociedad, y podrá entrar dentro del concepto de gasto ordinario o extraordinario de la Empresa, bien porque se hagan con cargo a beneficios o reservas libres o porque se pretenda remunerar en cuantía no exorbitante ciertos servicios presados por un antiguo empleado no exigibles legalmente. Pero la admisibilidad de tales donaciones tiene como presupuesto el cumplimiento de las normas imperativas sobre protección del capital social. Las donaciones por las sociedades deberán hacerse con cargo a beneficios o reservas libres, pues admitir que pueda hacerse, salvo en los casos exceptuados, una donación de bienes sociales con cargo al capital o a la reserva legal de que sólo puede disponerse en los términos legalmente permitidos, sería tanto como operar una restitución de aportaciones sin disminución de capital, prohibida por las disposiciones legales. En el caso no puede afirmarse que de la escritura calificada y de los asientos registrales resulte de modo patente que la donación cuestionada contradiga el objeto de la sociedad donante. En efecto, por la circunstancias concretas de dicha transmisión (relación cuantitativa entre el valor de los bienes donados y el patrimonio social, exigencias de rentabilización alternativa de recursos de la sociedad habida cuenta de la situación de persistente deflación de precios en el mercado inmobiliario, de modo que los gastos de mantenimiento puedan volverse desproporcionados, cuando no directamente superiores, en comparación con su propio precio de mercado o la utilidad que están en condiciones de procurar, etc.) no puede descartarse que, aun tratándose de un acto de disposición a título gratuito, sea compatible con la consecución última del objeto social.

            32.- Res. DGRN de  19/01/15. FUSIÓN ESPECIAL. ANUNCIOS.

Nada impide que ante situaciones de hecho exentas de complejidad el procedimiento se simplifique y agilice al máximo pese a lo cual desenvuelve la misma intensidad de efectos (la sucesión universal) que los supuestos más complejos (en el caso, absorción de sociedad íntegramente participada, sin acuerdo de la JG de la absorbente). Pero por sencilla que sea la situación de hecho, la normativa comunitaria y la española imponen en cualquier caso la salvaguarda de los derechos de los socios y de aquellos eventuales acreedores a quienes pueda afectar el proceso. En el supuesto del art. 51 LME el hecho de que no exista un acuerdo que publicar es solucionado por el legislador reforzando los mecanismos de publicidad del proyecto común de fusión haciendo de ese momento el inicial a partir del cual pueden los acreedores ejercitar su derecho de oposición, por eso no pueden afirmarse que el sistema de protección del derecho de información de los acreedores previsto en el art. 43 LME sea aplicable en todo caso. Concretamente: donde el art. 43 LME contempla la publicación del acuerdo de fusión, el art. 51 LME se refiere a la publicación del proyecto común de fusión; donde el art. 43 se refiere a la publicación en el BORME y en un diario (conjunción copulativa), el art. 51 se refiere a la publicación en la página web o, en su defecto, en el NORME o en un diario (conjunción disyuntiva);  donde el art. 43 se refiere a la publicación del texto íntegro del acuerdo y del balance de fusión incluyendo el derecho de oposición de acreedores, el art. 51 se refiere a la publicación del proyecto común incluyendo el derecho de examen de determinados documentos y a su entrega o envío gratuitos. No cabe en consecuencia exigir otra publicación distinta a la prevista legalmente para el supuesto del art. 51 que con no añadir nada, pues el ejercicio del derecho de oposición se condiciona a una única publicación del proyecto común de fusión, resultaría incompatible con la finalidad de reducción de trámites y cargas administrativas a que se refiere la Exposición de Motivos de la Ley 1/2012. En consecuencia no puede afirmarse que el sistema previsto en el artículo 51 prive a los acreedores de la sociedad absorbida del derecho de oposición regulado en el artículo 44 y haga precisa una nueva publicación no prevista en aquel precepto.

            33.- Res. DGRN de  23/01/15. SOCIEDAD UNIPERSONAL. TRACTO REGISTRAL. DOCUMENTACIÓN ACUERDOS. CAMBIO ADMINISTRADOR

La cuestión que se plantea es si la persona que dice ser socio único de la sociedad, sin que conste previamente inscrita dicha condición en el RM ni la del nuevo administrador por ella nombrado en la misma escritura, está suficientemente acreditada por referencia a sus títulos de adquisición, para adoptar los acuerdos que constan en esa escritura. La circunstancia de que los asientos registrales no hagan referencia a una situación de unipersonalidad no puede constituir óbice alguno a la inscripción de acuerdos sociales adoptadas por el órgano competente, como es en este caso la junta general, cuando se trata de acuerdos que no traigan causa de la situación de unipersonalidad y que, en consecuencia, no dependan para su inscripción de la constancia de aquella circunstancia. La condición de socio único debe certificarla el administrador inscrito a los efectos de su acreditación. Y el cargo del nuevo administrador, para poder certificar, al tratarse de persona no inscrita, precisa de las formas y requisitos exigidos en el art. 111 RRM. En el caso, en la escritura se solicita la inscripción de todos los acuerdos sin necesidad de la notificación fehaciente del art. 111 RRM a la administradora cesante, por cuanto no se han elevado a público los acuerdos por certificado, sino por adopción de un acuerdo de junta universal celebrada ante el notario por el socio único, que sin constar inscrita su condición en el RM, acredita ante el notario esa condición a los efectos de la celebración de la junta. Para las certificaciones de la sociedad con socio único caben  dos posibilidades: la certificación hecha por el socio único y la expedida por el administrador. En cuanto a la certificación del administrador se exige cargo vigente y previamente inscrito a los efectos de su acceso al RM. Pero respecto de la certificación hecha por el socio único, no hace el artículo 109 ninguna exigencia de vigencia ni de inscripción. Por ello, resultando del título presentado por la sociedad que tiene un único socio, no es obligatorio con carácter previo hacer constar dicha circunstancia de conformidad con las previsiones de la LSC, siempre que se acredite la condición de socio único. Lo que hay que determinar es si está acreditada suficientemente ante el notario, esa titularidad de socio único. En el caso se aporta la referencia a la escritura pública de adquisición de la totalidad de las participaciones que suponían el total capital de la sociedad, otorgada ante el mismo notario ante el que se celebra la junta universal. Por lo tanto, este último requisito está suficientemente cumplimentado. También es cierto que la situación de titularidad podría haberse modificado posteriormente por otras transmisiones, pero la presunción de legitimidad y propiedad de las participaciones sociales, mientras no se desvirtúe, está a favor del titular escriturario.  En consecuencia, si el notario autorizante de la escritura de protocolización ha tenido a su vista el título que acredita esa titularidad del socio único, y en el mismo no existe nota de transmisión posterior, es suficiente la acreditación para la celebración de la junta en la que se toman los acuerdos que se contienen en el documento que se presenta a inscripción.

34.-Res. DGRN de 8/1/15. INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO. DONACIONES SUCESIVAS.

Considera la DGRN que la donación hecha por el titular catastral a su sobrina, que manifiesta ser la poseedora de la finca, y la donación subsiguiente de ésta a un hijo en el número siguiente del protocolo, supone documentación creada artificialmente con el solo objetivo de lograr la inmatriculación. Indicios concurrentes como la coetaneidad, la concesión de un poder del primer donante a la dontaria o la ausencia de coste fiscal de la operación hacen que prevalezcan las cautelas a favor de terceros que puedan alegar derechos sobre la finca adquiridos con anterioridad, y que sea necesario acudir a otros procedimientos inmatriculadores con mayores garantías como el acta de notoriedad complementaria del título inmatriculador.

35.-Res. DGRN de 9/1/15. CADUCIDAD DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA INSCRITA.

Se inscribe en el Registro un contrato vitalicio conforme a la Ley de derecho civil de Galicia y se garantiza su cumplimiento mediante condición resolutoria en caso de incumplimiento de la obligación de cuidado a favor del transmitente de los bienes, con una caducidad estipulada de tres meses a partir del fallecimiento de éste. No es aplicable el art. 82.5 de la LH por cuanto no es una garantía del pago aplazado. No procede la cancelación ya que la expresión “se extinguirá” se refiere únicamente a la duración del derecho pero no a la del asiento que lo recoge. A diferencia de otros derechos como el ususfructo, el ejercicio de la condición resolutoria puede tener reflejo registral incluso después de extinguida si hubiera tenido lugar durante el periodo de su vigencia.

36.-Res. DGRN de 9/1/15. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD.

La DGRN niega que estemos ante un supuesto de caducidad convencional del derecho real de hipoteca, que permitiría su cancelación automática conforme al art. 82.2 LH por resultar del título en cuya virtud se practicó la inscripción. Sólo procederá la cancelación registral por el transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria (art. 82.5 LH) ya que al no constar con la debida claridad en la escritura de constitución de hipoteca se entiende que el plazo fijado se refiere únicamente al margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la misma.

37.-Res. DGRN de 12/1/15. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. ACCESIÓN. PARCELACIÓN.

Se declara en escritura una vivienda unifamiliar aislada por uno de los copropitarios de la finca y ejecutada a su exclusivo cargo, compareciendo los demás copropietarios a efectos de reconocer, consentir, ratificar y aprobar la declaración de obra nueva y su inscripción exclusivamente a nombre del declarante.  Si bien el Registrador pretende inscribir la obra a favor de todos los condóminos en proporción a su titulo, no existe accesión invertida ya que no se construye en suelo ajeno sino en terreno que es común con otro comunero, perteneciendo al que edificó una cuota ideal sobre la totalidad que no se concreta en una específica porción del mismo. La obra se incorpora por accesión al patrimonio privativo del edificante quedando supeditado a lo dispuesto en el art. 361 del CC, que contempla la indemnización a los demás titulares del suelo, manteniendo hasta entonces la separación del dominio sobre el suelo y sobre lo edificado en él de buena fe. Ahora bien, se desestima el recurso dado que se considera necesario a efectos registrales formalizar el negocio jurídico que dé apoyo a dicha situación y la atribución del uso exclusivo y excluyente de la obra a favor del titular se considera parcelación en terreno rústico.

38.-Res. DGRN de 12/1/15. LEGALIZACIÓN DEL LIBRO DE ACTAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

La anterior administradora-secretaria de la comunidad se niega a devolver el primer libro de actas, razón por la cual, de acuerdo con el art. 415 del RH, la actual secretaria solicita diligencia del segundo libro de actas acreditando haber denunciado la sustracción del anterior.

39.-Res. DGRN de 14/1/15. HIPOTECA VIVIENDA HABITUAL. INTERÉS DE DEMORA.

La fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria del interés de demora debe conciliarse con la limitación legal del art. 114 de la LH introducida por la Ley 1/2013. De esta forma, el máximo pactado sólo será aplicable si en el momento de su devengo es igual o inferior a tres veces el interés legal del dinero, debiendo constar esta reserva o salvedad en la cláusula de la escritura correspondiente para evitar cualquier tacha de ilegalidad.

40.-Res. DGRN de 15/01/15. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. IRRETROACTIVIDAD NORMATIVA ADMINISTRATIVA.

Se discute la aplicabilidad de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat Valenciana, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje a una obra sin licencia que concluyó con anterioridad a la entrada en vigor de la misma, según consta en la certificación de la Técnico Municipal. Con la citada Ley, el plazo para declarar obras por antigüedad pasa de cuatro a quince años, por aumentar el plazo de caducidad de la acción para la restauración de la legalidad urbanística. Aunque al otorgar la escritura pública y presentarla en el Registro ya estuviera en vigor la nueva normativa, no puede aplicarse el nuevo régimen sancionador a una infracción cometida antes de su entrada en vigor, ya que supondría el renacimiento de una acción ya prescrita contraria al principio constitucional de no retroactividad de las normas sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales.

41.-Res. DGRN de 16/01/15. COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DOCUMENTAL DE AUTOPROMOCIÓN INDIVIDUAL PARA USO PROPIO.

Formalizada la escritura de compraventa de una vivienda unifamiliar seis años después de la declaración de obra nueva en la que el otorgante manifestó que se trataba de un supuesto de autopromoción individual para uso propio, el registrador suspende la inscripción al no haberse acreditado, además de la exoneración por parte del adquirente de la obligación de constituir las garantías a que se refiere el art. 19 de LOE (seguro decenal), que el transmitente efectivamente ha utilizado la vivienda para uso propio (DA2 de LOE). La DGRN confirma la necesidad de acreditar ese uso propio mediante acta de notoriedad, certificado de empadronamiento o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho, sin que baste la fotocopia de algunas factures de suministro eléctrico emitidas a su nombre y que dejan constancia del consumo continuado de electricidad en la vivienda transmitida.

42.-Ress. DGRN de 19/1/15 y de 21/1/15. PRÉSTAMO HIPOTECARIO. PACTOS RELATIVOS A LA EJECUCIÓN.

Ningún precepto impone la obligatoriedad del pacto de ejecución por vía de acción directa o por la vía de venta extrajudicial ante Notario. Si las partes pactan expresamente en la escritura de préstamo que el acreedor ejercite el ius distrahendi por los trámites ordinarios del procedimiento declarativo o del ejecutivo que corresponda, no es necesario que acrediten a efectos de su inscripción los requisitos que sólo se exigen para los procedimientos de acción directa o venta extrajudicial (valor de tasación a efectos de subasta y domicilio para requerimientos y notificaciones).

43.-Res. DGRN de 20/1/15. SEGREGACIÓN Y EXTINCIÓN PARCIAL DE COMUNIDAD CON ESPECIFICACIÓN DE CARGAS.

Solicitan los otorgantes que la finca que segregan, respecto de la cual se extingue parcialmente la proindivisión mediante la adjudicación a uno de los comuneros, quede libre de la anotación preventiva de embargo a favor de la TGSS que recaía sobre la finca matriz. Puesto que el embargo recaía exclusivamente sobre la cuota de uno de los comuneros, y no sobre la totalidad de la finca, no es preciso el consentimiento del acreedor para que la finca que se segrega quede libre de cargas, sino que por aplicación del principio de subrogación real se arrastra la carga que pesa sobre la cuota únicamente a la finca adjudicada al deudor.

44.-Res. DGRN de 22/1/15. LA EXPRESIÓN MANUSCRITA DE CONOCIMIENTO DE LA CLÁUSULA SUELO TIENE CARÁCTER PERSONAL.

Hipoteca la vivienda familiar la esposa actuando en nombre propio y además en representación de su esposo en virtud de escritura de poder especial y realiza expresión manuscrita acerca del conocimiento de los riesgos de las clásulas suelo y techo. Para reforzar la prueba de la comprensión real del deudor, la DG confirma que la expresión manuscrita tiene carácter personal, sin que baste la expresión de la apoderada con facultades suficientes para hipotecar. Ahora bien, sí podrá llevarse a cabo esta redacción en nombre ajeno en supuestos de representación legal o bien en supuestos de representación voluntaria en el que el poder contenga un mandato expreso al efecto.

45.-Res. DGDEJ de 7/1/15. PROPIEDAD HORIZONTAL. PROHIBICIÓN DE ARRENDAMIENTO TURÍSTICO.

La comunidad de propietarios adopta por unanimidad de los asistentes una modificación estatutaria que prohíbe el arrendamiento turístico. El titular de una vivienda destinada a uso turístico no manifiesta su oposición cuando se le notifica el acuerdo adoptado, pero la Registradora exige constancia del consentimiento de todos los propitarios por tratarse de un acuerdo limitativo de las facultades de uso de los elementos privativos. Se revoca la nota dado que la ley atribuye un sentido positivo a la no oposición del propietario no asistente equiparable al consentimiento.

46.-Res. DGDEJ de 7/1/15. ACEPTACIÓN DONACIÓN INMUEBLE POR MENOR.

La DGDEJ considera que un solo progenitor no puede aceptar la donación de un inmueble en representación de su hijo menor ya que la potestad parental compartida, tratándose de un acto de administración extraordinaria, exige la concurrencia del consentimiento expreso o tácito del otro. Viviendo los progenitores separados, y no existiendo previsión en contrario en convenio regulador aprobado judicialmente, el art. 236-11 CCCat prevé que continúen ejerciendo la potestad parental conjuntamente salvo que hayan celebrado en escritura pública acuerdos de delegación o distribución de facultades.

 

47.-Res. DGRN de 11/02/15.SUCESIÓN DE UN DERECHO DE VUELO.

El Registrador deniega la inscripción de un derecho de vuelo a favor de la heredera única de la titular registral por entender que el derecho real se había agotado en su ejercicio (construcción de una primera planta) y que el asiento no se encontraba vigente. El citado derecho se había constituido con anterioridad a la reforma del RH de 1959, y por tanto sin especificar el número de plantas construibles ni su participación en los elementos comunes del edificio. La DGRN, recalcando las diferencias entre el derecho de vuelo y el de superficie, en especial con relación a su integración o no en el régimen de propiedad horizontal, revoca la nota dado que, al no haberse distribuido horizontalmente, no puede decirse que se haya producido el agotamiento del 100% de las cuotas de participación en los elementos comunes y, por ende, que se haya extinguido el derecho.

48.- Res. DGRN de 11/02/15. USUCAPIÓN EXTRAORDINARIA CONTRA TABULAS.

Es posible la inscripción de la Sentencia declarando el dominio por usucapión en favor del demandante por cuanto resultan demandados en el proceso los titulares registrales y los transmitentes intermedios hasta enlazar con la titularidad del recurrente, evitando así su indefensión. La sentencia declarativa es un medio de rectificación registral (20 LH) y no puede exigirse reanudación del tracto.

49.- Res. DGRN de 12/02/15. VENTA DE FINCA POR BAJA DE COMUNIDAD DE BIENES POR INCUMPLIMIENTO.

Se niega la inscripción de la venta de una finca motivada por el incumplimiento de las obligaciones económicas dimanantes de los estatutos de obligado cumplimiento para todos los integrantes de la comunidad. Estableciendo una analogía con el art. 1504 CC, no puede probarse la concurrencia del acontecimiento que constituye la condición por la mera manifestación de la parte beneficiada (art. 1256 CC), siendo preciso que se acredite cabalmente: además, no cabe notificación por burofax (sólo notificación notarial o judicial hecha por el transmitente al adquirente de quedar resuelta la transmisión) y es preciso consignar el sobrante, sin que sea admisible la cláusula de que el instante se quede con que hubiese prestado o aportado la contraparte. El poder conferido a la sociedad gestora de la comunidad por parte de la comunera no le faculta para declarar el incumplimiento unilateralmente, no admitiendo la DGRN el juicio de suficiencia notarial por resultar incongruente con el contenido del propio documento.

50.- Res. DGRN de 13/02/15. MODIFICACIÓN DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL.

El art. 10 de la LPH, tras la reforma de la Ley de 26 de junio de 2013, permite ejecutar la división de un elemento privativo sin acuerdo de la junta de propietarios cuando el inmueble esté incluido en un área de rehabilitación urbana (sólo con autorización administrativa). Sin embargo, prescindir de dicho acuerdo requiere un acto administrativo expreso que determine la inclusión del edificio dentro del área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas, dado que ello garantiza la participación de los interesados en el procedimiento, no bastando con una licencia de obras.

51.- Res. DGRN de 16/02/15. AMPLIACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIEN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y SIN LIQUIDAR.

La DGRN permite que acceda al RP la ampliación ordenada por diligencia correspondiente a la exacción de costas, por capitalizar costas ya exigidas y devengadas a lo largo de la ejecución. Al tener el mismo origen que el débito inicial y ser exigibles en el mismo proceso en el que se practicó el embargo por demanda dirigida frente a un cónyuge y notifica al otro, no puede exigirse para su ampliación que la demanda se dirija frente a ambos cónyuges.

52.- Res. DGRN de 18/02/15. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. VALOR DE TASACIÓN Y TIPO DE SUBASTA.

Si bien no es un defecto que impida la inscripción, es requisito esencial de la escritura e inscripción de la hipoteca, para que proceda la ejecución directa, la expresión del valor de tasación de la finca. La DGRN confirma la nota de la Registradora denegando la inscripción de la adjudicación de la finca, por quedar desierta la subasta, a favor del acreedor por el 50% del valor tasado, aduciendo que la mitad del valor que consta en el Registro es superior a la cantidad determinada erróneamente en el testimonio del decreto.

53.-Res. DGRN de 19/02/15. PARTICIÓN HEREDITARIA CON AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA Y RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN.

            Reitera el Centro Directivo su doctrina en cuanto a la inscripción de excesos de cabida, siendo insuficiente el certificado del técnico cuando excede de la quinta parte y siendo necesario además que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca, lo que guarda estrecha relación con la desproporción entre la cabida inscrita y la que se pretende inscribir. Ello conlleva que tampoco pueda inscribirse la declaración de obra nueva, pues la superficie ocupada en planta baja por la edificación no cabe físicamente dentro de la finca registral.

54.- Res. DGRN de 23/02/15. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA EN PODER EXTRANJERO.

Con independencia de la validez formal del poder otorgado en el extranjero de acuerdo con las normas de conflicto aplicables (arts. 10.1 y 11.1 del CC), y de su traducción y legalización (arts. 36 y 37 RH), es precisa su equivalencia funcional respecto a los apoderamientos otorgados en España. El Notario deberá expresar todos los requisitos imprescindibles que acrediten su equivalencia al documento público español (autorizado por quien tenga atribuida en el país la competencia de otorgar fe pública, que garantice la identidad del otorgante y su capacidad para el acto que contenga) de acuerdo con el ordenamiento extranjero en cuestión, pero además deberá acreditar la constancia de su legalización o su excepción de acuerdo con los tratados internacionales. Por otro lado, si la cantidad justificada en los medios de pago de la compraventa es superior al precio expresado, el notario debe aclarar en la escritura autorizada el destino del remanente. También sobre esta cuestión se pronuncia la resolución de 05/03/15.

55.-Res. DGRN de 25/02/15. NOVACIÓN HIPOTECA EN GARANTÍA DE SALDO RESULTANTE DE CUENTA DE CRÉDITO.

La novación no puede modificar el plazo de vencimiento final de la cuenta por cuanto consta expresamente en el RP con carácter improrrogable y debe dejarse antes sin efecto la cláusula de improrrogabilidad. Además, la escritura de novación debe especificar si el nuevo plazo es o no prorrogable (153.1 LH), así como la prórroga posible.

56.-Res. DGRN de 26/02/15. DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE.

Le reforma introducida por la DA 7 de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral, que modifica la Ley 22/1988 de Costas, excluye del carácter demanial determinados núcleos de población, pero con la condición de que los terrenos excluidos deberán ser transmitidos a sus ocupantes por cualquiera de los negocios dispositivos previstos en la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas.

57.- Res. DGRN de 26/02/15. ESCRITURA DE EXTINCIÓN DE RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Los propietarios de las fincas integrantes de la propiedad horizontal de un complejo turístico dejan sin efecto la división horizontal, dando cumplimiento a una STS que confirmaba la ilegalidad de la parcelación urbanística en suelo rústico y la necesidad de restituir la parcela matriz a su estado original, en virtud de un acuerdo adoptado en reunión de la comunidad de propietarios por unanimidad, pero faltando el concurso en el otorgamiento de la escritura de dos copropietarios y del titular de la hipoteca que gravaba una de las fincas. Ya que el acuerdo provoca la conversión de la PH en una comunidad ordinaria, nos encontramos ante un acto que afecta a los derechos esenciales de los propietarios, siendo necesario el consentimiento real y expreso de todos estos. No es preciso, sin embargo, el consentimiento del acreedor hipotecario, ya que se produce el arrastre de la carga sobre el departamento en PH a la cuota que lo sustituya en la comunidad ordinaria.

58.- Res. DGRN 28/02/15. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA EN SUELO DE ESPECIAL PROTECCIÓN.

Se estima la pretensión del recurrente contra la negativa de inscripción por cuanto la obra nueva antigua declarada se terminó en 1970, bajo la vigencia de la Ley del Suelo de 1956, y prescribiendo en un plazo de dos meses las acciones de demolición de obras sin licencia. No puede aplicarse con carácter retroactivo la ley urbanísitica andaluza que impone el carácter imprescriptible de dichas infracciones, más aún cuando la edificación, según resulta del certificado del técnico, se terminó antes de la declaración como Espacio Natural protegido del parque en el que se ubica.

59.- Res. DGRN 02/03/15. LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL, ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. 1006 CC Y DEFENSOR JUDICIAL.

Habiendo fallecido uno de los herederos sin aceptar ni repudiar la herencia de su difunto padre, le suceden a éste sus dos hijos menores con el usufructo a favor de la viuda del heredero (segundo causante). En la herencia del padre (primer causante) y previa disolución de gananciales, la viuda ejercita su derecho de adjudicación preferente de la vivienda (1406 CC), se conmuta su usufructo viudal, y los hijos del heredero fallecido sin aceptar ni repudiar se adjudican la mitad indivisa de un inmueble legado en el testamento con el usufructo legal a favor de su madre. No es preciso defensor judicial por cuanto los intereses de ésta son paralelos y no contrapuestos al de los hijos transmisarios (ella es ajena a la sucesión cuya partición se realiza, ya que su cuota usufructuaria deviene del derecho de transmisión a favor de los hijos, que no se capitaliza) y la sociedad conyugal que se liquida no es la de la madre de los menores sino la de la abuela, viuda del causante.

60.- Res. DGRN 02/03/15. CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA ADQUIRIDA POR OPCIÓN DE COMPRA ANTERIOR.

Es doctrina de la DG que una vez ejercitado el derecho real de opción, aunque sea sobre una porción de la finca, puede solicitarse la cancelación de cargas que hubieran sido inscritas con posterioridad al reflejo registral del mismo, acreditando el depósito del precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos. Sin embargo, no procede la cancelación de una hipoteca constituida por ambos cónyuges, titulares de la totalidad de la finca, por cuanto la opción concedida no se pactó sobre la cuota que se pretende purgar, la hipoteca se constituyó sobre la cuota como libre de cargas, y además la optante constituyó y consintió la hipoteca, no pudiendo ir contra sus propios actos ni modificar la extensión de la garantía sin consentimiento del acreedor (122 LH).

61.- Res. DGRN 03/03/15. CONCURRENCIA LEGITIMARIO EN ADJUDICACIÓN Y PARTICIÓN DE HERENCIA.

Manifiesta el causante en testamento ológrafo que los derechos legitimarios del hijo no instituido fueron satisfechos en vida y además otorga un legado de bienes en pago de los mismos. Se requiere la comparecencia del legatario-legitimario en el inventario, avalúo y partición por ser cotitular directo del activo hereditario. No existe partición efectuada por el testador (1056 CC) sino normas u operaciones particionales dispuestas por el causante, pues para que concurra el primer supuesto y exista adquisición directa de los bienes por los herederos es necesario que el testador haya distribuido los bienes practicando todas las operaciones (inventario, avalúo, liquidación y formación de lotes).

62.- Res. DGRN 05/03/15. ZONA DE ACCESO RESTRINGIDO A LA PROPIEDAD POR PARTE DE LOS EXTRANJEROS. 

Se autoriza la escritura de compraventa bajo condición suspensiva de aportación de autorización militar por parte del comprador en un plazo de 2 meses, siendo un requisito legal cuyo incumplimiento dejará sin efecto la venta, resultando entonces otra compradora, ciudadana de la UE, única propietaria. Ahora bien, una condictio iuris no puede elevarse a condictio facti, ya que no se trata de condiciones particulares sino de exigencias legales para la eficacia del negocio.

63.-Res. DGRN 06/03/15. SEGURO DECENAL. AUTOPROMOCIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR PARA USO PROPIO.

Aunque el adquirente exonere al transmitente de la aportación de la garantía, la mera manifestación del promotor vendedor es insuficiente para probar el uso propio en el momento de la enajenación, siendo preciso acreditarlo mediante prueba documental (acta de notoriedad, certificado de empadronamiento o cualquier otro admitido en Derecho). En el caso concreto, no cabe exoneración ya que, aunque el uso no debe ser permanente (puede ser de temporada), sí que debe comprender todo el periodo transcurrido entre la obra nueva y la transmisión, y los recibos de electricidad que acreditan el uso en los años anteriores a la enajenación constan a nombre de la pareja de la transmitente y no de ésta.

64.-Res. DGRN 29/01/15. AUMENTO DE CAPITAL. RESERVAS.

Aumento de capital con cargo a reservas voluntarias y prima de emisión en SRL, sobre la base de un balance aprobado por unanimidad y verificado por un auditor, si bien este expresa en su informe  determinadas salvedades por no haber dispuesto de información financiera sobre sociedades participadas. Para la DGRN las salvedades han de analizarse con ponderación cuando se trata de deterninar si efectivamente se da la situación de existencia de reservas disponibles. Por ello debe garantizarse que los posibles ajustes en el balance que, según el informe del auditor, podrían ser necesarios no desvirtuarían la existencia de la mismas en la cuantía necesaria.

65.-Res. DGRN 04/02/15. CONVOCATORIA. ADMINISTRADOR CON CARGO CADUCADO.

Que el administrador con cargo caducado pueda convocar la JG es una posibilidad limitada a supuestos de caducidad reciente.

66.-Res. DGRN 05/02/15. SOCIEDAD UNIPERSONAL.

La SRL consta en RM como unipersonal, pero en la certificación cuyo acuerdo se eleva a escritura pública se habla en plural de socios. El RM exige aclarar esa contradicción. La DGRN revoca la nota pues no concurre una exigencia de tracto. Además, en el caso había usufructuarios con atribución estatutaria del derecho de voto, de ahí que tampoco existiera una inexactitud.

67.-Res. DGRN 05/02/15. CONVOCATORIA. CLARIDAD.

De la nueva regulación legal tras la reforma por la ley 31/2014, de 3 de diciembre, resulta que sólo son susceptibles de impugnación aquellos acuerdos de JG en los que concurre una causa cualificada de nulidad y siempre que el ejercicio de la acción se acomode a las exigencias de la buena fe. En el caso el anuncio de convocatoria carecía de la debida claridad al haberse omitido un dato esencial, como es la emisión con prima, que septuplica el importe de capital que cada socio tiene derecho a suscribir en el aumento. Ahora bien, la socia disidente retiró una copia del informe de auditoría, del que resultaba con toda claridad la operación proyectada (operación acordeón con reducción a cero). Resultaría desproporcionado considerar inválida la operación.

68.-Res. DGRN 13/02/15. C ÓDIGO DE ACTIVIDAD.

Es suficiente con la determinación de un único de actividad, relativo a la actividad principal, aun en el supuesto de que el objeto contuviera una multiplicidad de actividades posibles. Nada obsta a que se hagan constar todos los códigos de las actividades comprendidas en el objeto social, sin perjuicio de que uno de ellos ha de tener la designación de principal. El RM debe verificar que el código reseñado se corresponde suficientemente con el contenido en el listado vigente según la Clasificación Nacional de Actividades Económicas.

69.-Res. DGRN 04/03/15. DERECHOS DE SOCIO. COMUNIDAD. PRESIDENTE DE LA JUNTA GENERAL

La designación del representante común es una carga impuesta por la ley a los cotitulares y funciona como requisito de legitimación para el ejercicio de los derechos sociales en la SA. Dicha carga está establecida en interés exclusivo de la sociedad de tal manera que la propia sociedad puede, sin le conviene y a su riesgo, reconocer como válido el ejercicio de un derecho corporativo por un solo de los cotitulares en beneficio de todos ellos. Fuera de estos casos, la sociedad puede, en principio, resistir el ejercicio del derecho por persona distinta de la designada como representante único de los cotitulares. Resulta no obstante obvio señalar que la sociedad no puede oponerse al ejercicio de los derechos cuando éstos son consentidos por la unanimidad de los cotitulares.  En el caso el RM exige que se justifique la representación de una comunidad hereditaria, pues del certificado resultaba que sólo asistieron tres de los cuatro integrantes, pero el presidente de la JG declara que está presente el 100% del capital social. Para la DGRN hay que estar a la declaración del presidente de la JG sobre la constitución y revoca la nota.

70.-Res- DGRN 06/03/15. ADMINISTRADOR. RENUNCIA.

La eficacia de la renuncia del administrador no puede verse condicionada por contingencias como la negativa de los socios a nombrar un nuevo administrador por entender que no constaba dicho acuerdo en el orden del día, o a aceptar por unanimidad la celebración de reunión con el carácter de junta universal para proveer al nombramiento. Si la sociedad queda acéfala es una situación motivada por una circunstancia ajena a la voluntad del renunciante, que ha cumplido con su deber de diligencia.

71.-Res. DGDEJ de 3/2/15. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA SOBRE DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.

Se establece un derecho de adquisición preferente a favor de los vecinos en caso de venta de parcelas a personas ajenas y, puesto que tiene vocación de permanencia, no puede solicitarse su cancelación, alegando caducidad del derecho, por parte de quienes fueron parte otorgante del contrato o sus sucesores. Resulta aplicable la Ley vigente en el momento de la constitución del derecho (año 1968) y, estableciendo un paralelismo con institutos catalanes semejantes, concluye la DGDEJ sancionando que el derecho de adquisición preferente no caduca en sí mismo, aunque sí su ejercicio respecto a la concreta transmisión de una finca.

72.-Res. DGDEJ de 4/3/15. SEGREGACIÓN DE FINCA GRAVADA CON CENSO.

Segregada la finca gravada con el censo, éste se arrastra a la finca segregada sin división alguna de la pensión (posibilidad prevista en la Ley de 31/12/45), cancelándose posteriormente por redención sobre la finca matriz pero subsistiendo la carga en la segregada, convertido en un censo sin pensión por falta de división. La Ley 6/1990 concedió el plazo de 1 año para otorgar e inscribir escrituras de división, transcurrido el cual los censos se extinguían y podían cancelarse. Esto resulta aplicable al caso planteado dado que la carga afectaba originariamente a dos fincas y nunca se procedió a su división, dando lugar a su extinción ope legis y no por caducidad.

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