Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (parte I)

23.- Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (parte I).

Empezamos con las cuestiones relacionadas con la descripción registral de la finca, desde la perspectiva de la redacción de un documento notarial. En nuestra opinión la clave para entender el nuevo sistema está en la distinción entre dos circunstancias descriptivas de la finca, de un lado, la referencia catastral, y de otro lado, la coordinación gráfica (art. 9.a) Ley Hipotecaria –LH-).

1.- Referencia catastral: aunque se deroga lo poco que aún quedaba vigente del art. 53 de la Ley 13/1996, no se modifican las normas sobre constancia documental y registral de la referencia catastral del Título V de la Ley del Catastro Inmobiliario –LCI. En particular, para considerar que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca, sigue siendo aplicable el art. 45 LCI (10 % de margen en la superficie, y que no exista duda fundada sobre la identidad de la finca; el cambio de nomenclátor debe acreditarse, salvo que conste al funcionario).

  1. a) Notaría: el notario debe solicitar a los interesados la documentación acreditativa de la referencia catastral conforme al art. 41 LCI, salvo que la pueda obtener por procedimientos telemáticos. Aunque no haya correspondencia en el sentido antes indicado (p. ej., más del 10 %), el notario debe hacer constar la referencia si los interesados no tienen dudas sobre la identidad (p. ej., aportan ese recibo de IBI), sin perjuicio de indicar que, para él, resulta dudosa, y así lo refleje en el índice.
  2. b) Registro de la Propiedad: no cambia el significado de la mera constancia de la referencia catastral, es decir, su indicación en el asiento no supone la concordancia gráfica, que constituye una operación diferente (Resolución de 04/12/13: “la referencia catastral de la finca, como ha puesto de relieve esta Dirección General en distintas Resoluciones, sólo implica la identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica. Por lo tanto la referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en el folio registral”).

2.- Coordinación gráfica: representa un nivel superior, que sólo afecta al Registro de la Propiedad –RP-, pues se trata de la coordinación del RP con el Catastro Inmobiliario –CI-. Alcanzada esta coordinación e inscrita la representación gráfica en el RP, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el art. 38 LH, que la finca inscrita tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral incorporada al folio real (sólo la  “catastral”, pues una posible representación alternativa sólo es provisional, y no podrá ser objeto de publicidad registral; no obstante, cuando haya sido validada por una autoridad pública, trascurridos 6 meses desde la comunicación al CI, sin que éste comunique al RP la existencia de impedimentos, también rige la presunción). Aunque el art. 10.5 LH sólo se refiere a la “ubicación y delimitación geográfica” cuando alude a la presunción,  del art. 199.1.I LH que regula el procedimiento para conseguir esa coordinación se desprende que el complemento de la descripción literaria también se extiende a “sus linderos y superficie”, y por eso la coordinación gráfica puede acabar provocando un cambio en la descripción literaria.  El documento notarial se ve involucrado en este procedimiento, porque la incorporación gráfica no es automática, y requiere ciertos presupuestos que, en su caso, deberán hacerse constar con claridad en el documento. Para simplificar las cosas, imaginemos una escritura de compraventa.

  1. a) Notaría: ha de quedar claro que la coordinación gráfica, con la excepción que después se indica, tiene carácter potestativo, cosa que no ocurre con la indicación de la referencia catastral. Tengamos presente que la coordinación constituye un procedimiento registral específico, quizá con gastos adicionales, y puede ocurrir que los otorgantes tampoco tengan mucho interés en conseguirla. El presupuesto básico es que la descripción catastral sea correcta, pues no se puede coordinar el RP con una descripción incorrecta del CI, y en este punto sigue vigente el art. 18.2 LCI, que obliga al notario a preguntar a los otorgantes si la descripción catastral se corresponde con la realidad física del inmueble. A partir de aquí tendrá que redactar el documento según la respuesta obtenida.

+  Si los otorgantes manifiestan la identidad, el notario describirá el inmueble en el documento de acuerdo con dicha certificación, en términos que pueden no coincidir  con los del RP. Hasta ahora, esto podía provocar una doble descripción de la finca en la escritura, una según el RP, y la otra según el CI. Que el RP inscribiera o no los cambios según este último iba a depender de la importancia de la rectificación pretendida (exceso cabida, dudas de la identidad de la finca), y era aconsejable pedir en la misma escritura, en caso de calificación negativa al respecto, que se inscribiera la transmisión con la descripción registral inalterada. Ahora la cosa se complica, por lo que después diremos a propósito de los diferentes procedimientos de rectificación de la descripción registral, en particular porque la coordinación gráfica no se limita a una comprobación de la descripción por parte del RP, sino que  es necesaria la notificación a los colindantes, en su caso por edicto en el BOE. Por eso, convendrá que después de dar la nueva descripción según el CI, el interesado manifieste en la escritura si quiere instar del RP el procedimiento de coordinación gráfica, para conseguir ese resultado específico, o si sólo pretende una rectificación de algún dato descriptivo, pero sin coordinación, o simplemente le pide al RP que inscriba sin cambios en la descripción registral. Incluso, convendría declarar en el documento que no se permite al presentante del título en el RP pedir otra cosa, para evitar que inadvertidamente, al presentar el título,  ponga en marcha el procedimiento, con los posibles gastos.

+ La otra posibilidad es que los otorgantes manifiesten la existencia de una discrepancia entre la realidad física y el CI, y que la quieran subsanar –en el CI-, dando para ello una nueva descripción de la finca, que deberán acreditar por cualquier medio de prueba admitido en derecho. El art. 18 LCI sigue regulando un procedimiento notarial para la rectificación del CI, respecto del cual se han derogado los apartados que hacían referencia a la incorporación de la nueva descripción –una vez rectificado el CI- al RP, lo cual es lógico, ya que esa incorporación constituye ahora el procedimiento específico de coordinación gráfica, que habrá de seguirse con arreglo a la LH. Cabe plantear si en este procedimiento registral de coordinación se ha de notificar otra vez a los colindantes, aunque el notario ya hubiera hecho la oportuna comprobación, pero a los efectos del CI, no del RP (en los procedimientos del art. 198 LH, y cuando se trata del mismo funcionario, es posible la simplificación, pero ahora no se cumplen estas condiciones). Igual que en el supuesto anterior, aunque el interesado inste a través del notario el cambio en el CI, la coordinación con el RP es una operación distinta, que habrá de solicitarse –o excluirse- en la propia escritura. No obstante, el art. 199.2 LH regula un procedimiento registral específico de rectificación de la descripción en el CI mediante una representación georreferenciad alternativa, y la notificación a los colindantes. En este caso el RP incorpora la representación gráfica alternativa al RP, pero en ese momento todavía sin coordinar,  y comunica después al CI para la rectificación de éste (la LH remite al nuevo art. 18.3 LCI). Cuando el CI confirme la alteración, ya habrá coordinación. Obviamente, si antes se ha utilizado el procedimiento notarial de rectificación del CI, al RP llega una representación gráfica catastral correcta -rectificada- y este sistema de rectificación registral ya no se aplica, pero sí -en su caso- el específico de coordinación gráfica.

+ Puede ocurrir que los interesados, reconociendo la discrepancia, se opongan a la rectificación del CI por el notario (quizá prefieran hacerla más tarde directamente desde el RP, con arreglo a la posibilidad antes indicada), o el notario no la considere debidamente acreditada, en cuyo caso el notario informará a la Dirección General del Catastro –DGC-, y  lógicamente no procede coordinación gráfica alguna con el RP

+ Pero en la práctica también puede ocurrir que los interesados simplemente declaren que no estén en condiciones de afirmar si existe esa discrepancia, porque ninguna medición han realizado, y no pueden decir con exactitud si la superficie correcta es la del RP, la del CI, o ninguna de las dos (no parece que se deba comunicar en este caso por el notario al CI ex art. 18.2.d) LCI). En este caso y en el anterior se hará la comprobación de la referencia catastral según el régimen general, y se dejará la descripción registral como está, sin pretender la coordinación gráfica, y sin que resulte del título la posible rectificación del CI desde el RP (como no se ha “intentado” la coordinación en este caso, tampoco parece procedente la comunicación del RP al CI del art. 10.2.III LH).

  1. b) Registro de la Propiedad: la coordinación se regula en el art. 199 LH (especialmente en el apartado 1, pues ya hemos visto que en el 2 hay una rectificación posterior del CI a cargo del RP) como uno de los varios procedimientos que tienen por objeto la concordancia entre el RP y la realidad, en este caso física, aunque se debe añadir que sólo la coordinación tiene el efecto legitimador antes visto (el CI incorpora el código registral de las fincas coordinadas, y en la publicidad registral se destacará que existe coordinación). Desde la perspectiva notarial, interesa destacar que la coordinación también puede provocar un cambio en la descripción registral de la finca, pero no es el único medio de conseguirlo, por eso los indicamos todos, sin perjuicio de remitir el análisis detenido de algún expediente a un epígrafe posterior.

+ Rectificación sin expediente (art. 201. 2 y 3 LH):

– Para diferencias de cabida tiene dos variantes (art. 201.3 LH). La primera por simple solicitud, cuando la diferencia no exceda del 5 % de la cabida inscrita (b)). La segunda permite rectificaciones que no superen el 10%, pero ya exige aportación de una certificación catastral  descriptiva y gráfica, y que se desprenda de los datos descriptivos respectivos la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita, pero no se exige la coordinación gráfica (a)). Es decir, en este segundo supuesto se puede solicitar la rectificación de cabida, sin necesidad de obtener la coordinación. En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Sin embargo, como novedad relevante, que ha de tenerse muy en cuenta, realizada la operación registral –no antes, no se trata de habilitar un trámite de oposición, sino de reacción a posteriori-, en ambos casos el RP notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.

– También podrá realizarse la rectificación de la descripción, cuando se trata de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas (pero distintas de la superficie o linderos), o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente (art. 201.2 LH). Surge la duda de si el mero cambio en la identidad de los colindantes (el típico “hoy …”) puede entrar por esta vía más simple, o ha de ir por el procedimiento general de rectificación, cuando no suponga un cambio en la naturaleza del lindero (lindero fijo).

+ Rectificación con expediente notarial (art. 201. 1 LH): desaparece con esta finalidad el expediente de dominio y el acta de notoriedad, y se regula un procedimiento notarial de rectificación en el art. 203 LH (en realidad, este precepto regula el expediente de dominio –ahora, solo notarial- para la inmatriculación, pero sirve de procedimiento  general, al que remiten los otros), con algunas especialidades en el art. 201.1 LH, que después analizamos. El expediente está coordinado con el RP, de tal modo que el notario no lo finaliza -como antes- con una declaración de notoriedad -o equivalente-, en caso de resolución favorable, sino que accede a la pretensión del solicitante y debe remitir copia al RP. Destacar ahora:

– No es imprescindible que la descripción actualizada se corresponda con la catastral. La certificación catastral descriptiva y gráfica siempre es necesaria, pero su descripción puede no coincidir con la real, en cuyo caso el interesado debe aportar una representación gráfica georreferenciada alternativa, que deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al CI (arg. ex art. 9.b).IV LH). En este caso una vez haya concluido el expediente el notario deberá proceder en la forma prevista en el art. 18.2.c).II LCI (información a la DGC).

– El interesado debe suministrar al notario información sobre los colindantes tanto los registrales como los catastrales.

– El solicitante debe asegurar bajo su responsabilidad que las diferencias obedecen exclusivamente a errores descriptivos del RP y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación de la finca inscrita.

– El expediente está coordinado con el RP desde el comienzo, como resulta de la aplicación en bloque del art. 203.1.3ª LH; la única singularidad en este punto del expediente del art. 201.1 LH es que la certificación está limitada a la rectificación cuya inscripción se solicita, pero el trámite previsto en esa regla ha de cumplirse, con las debidas adaptaciones. Eso supone que el notario deberá remitir al RP un copia del acta de inicio, con la documentación incorporada a la misma, para obtener esa certificación, y que se extienda una anotación preventiva de la pretensión de rectificación (vigencia 90 días, prorrogables). Si en ese momento el RP tiene dudas sobre una posible invasión del dominio público, lo pondrá en conocimiento de la Administración competente, con posible denegación de la anotación, lo que implicará el archivo de las actuaciones por parte del notario en esta fase inicial. No parece que en esta fase las dudas  referidas a los colindantes “privados” deban provocar el mismo resultado, pues el expediente -quizá- permita aclararlas al final. Aunque sólo se ha previsto en el art. 199.1.V LH, las dudas por posible invasión de fincas colindantes se pueden solventar, sin necesidad de acudir al expediente de deslinde, cuando los colindantes afectados presten su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público (en este caso, el mismo expediente), bien por comparecencia ante el RP. Sólo se trata de prestar el consentimiento, sin que  los colindantes tengan que rectificar “a la baja” la superficie de sus fincas (recordemos la pretensión del RP en la Resolución de 04/04/2013), sin perjuicio de que este consentimiento les pueda dificultar en el futuro una rectificación de la descripción de la finca propia, y de las otras “dudas” a las que nos referimos en el apartado siguiente.

– Finalizado el expediente y remitida la copia por el notario al RP, éste puede, a la vista de circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas, si albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidades hipotecarias, suspender la inscripción motivando las razones en que funde tales dudas (y respeto de esta dudas, el consentimiento de los colindantes puede resultar inútil).

– No es aplicable este procedimiento para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. El tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.

+ Coordinación gráfica (art. 199 LH): es una operación registral concreta que podrá realizarse al tiempo de formalizar cualquier acto inscribible (habría de solicitarse en el título) o como operación específica aislada que así se solicite del RP. Puede instarse por el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre la finca inscrita. Su base siempre es la certificación catastral descriptiva y gráfica, salvo el supuesto que después se indica, que entonces tiene por finalidad conseguir, también, la rectificación del CI. La coordinación está referida a una “porción” del territorio –suelo- y el RP habrá de comparar la representación gráfica aportada con la descripción literaria de la finca según el asiento. Sólo como elemento auxiliar de calificación el RP dispondrá de una aplicación específica suministrada por su Colegio, pero a efectos internos del propio RP, hasta el punto que se les prohíbe dar publicidad de la información gráfica contenida en la referida aplicación. El RP debe notificar a los titulares de las fincas registrales –no las catastrales- colindantes afectadas (si se trata de un edificio en Propiedad Horizontal –PH-, al representante de la comunidad). Corresponde al mismo RP identificar por sus libros esas fincas colindantes (tarea –quizá- no muy sencilla con descripciones antiguas e  imprecisas) y practicar una notificación de forma personal (el RP habrá de averiguar quién representa a la PH vecina). Para interesados desconocidos,  en ignorado paradero, o tras dos intentos fallidos, deberá insertarse un edicto en el BOE (el art. 199.1.II LH no dice que esta publicación sea gratuita, cfr. art. 203.1.7ª LH; no obstante, la DA 2ª Ley 13/2015 dispone que los anuncios de RP y notario en el BOE tendrá el tratamiento previsto en la DA 21ª Ley 30/1992, sin contraprestación alguna por parte del organismo solicitante). El plazo de posible oposición es de 20 días, y el RP resolverá según “su prudente criterio”. Parece  que la oposición de quien acredite una titularidad registral –colindante- impedirá la coordinación,  mientras que en otro caso el RP tiene más margen de decisión (p. ej., colindante según CI –que no ha sido notificado-, no según RP). A los titulares de derechos inscritos sobre la finca, cuando la coordinación se haya instado por el titular del dominio, no se les notifica en esta fase, sino después de la coordinación, y sólo cuando haya habido cambio en la superficie (art. 9.b).VII LH). Distinguimos ahora los supuestos según el resultado de la comparación:

– Coordinación sin rectificación de la descripción registral (art. 9.b).VI LH): cuando el RP considere identificada la finca y no haya diferencias de cabida (de ser así pasaríamos al siguiente supuesto). Esta correspondencia no excluye otras diferencias en la descripción, incluso significativas (p. ej., en la superficie de la edificación existente), siempre que la identificación sea perfecta y no ofrezca dudas respecto de los colindantes. En este caso no se cambia la descripción “literaria” de la finca registral, aunque resulte coordinada –y, por eso, completada- con una representación gráfica con fundamento en una certificación catastral descriptiva y gráfica no del todo coincidente (p. ej., edificación con otra superficie construida, o con más plantas, pues la coordinación está referida al suelo y no supone una “obra nueva”; así, para el expediente de rectificación, v. art. 201.1.e) LH).

– Coordinación con rectificación –limitada- de superficie (art. 9.b).VI LH): cuando existan diferencias de cabida, pero no excedan del 10 %, también se podrá considerar que existe correspondencia. En este caso, además, al inscribir la representación gráfica georreferenciada se deberá rectificar la cabida que previamente conste en la descripción literaria. El resultado es una rectificación de cabida por una vía distinta a la del art. 201.3 LH, pero añade la coordinación gráfica a la simple rectificación.

– Coordinación con rectificación de otros datos (arts. 9.b).VI y 201.1 LH): surge la duda de si pueden introducirse a través de la coordinación otros cambios en la descripción literaria, en particular de superficie por encima del 10%, o de linderos, pues, respecto de otros datos, puede aplicarse la regla permisiva ya indicada del art. 201.2 LC (nunca en las superficies de una edificación, esto se hace por la vía de una obra nueva -o equivalente, v. Resolución de 02/07/ 2014 de la Direcció General de Dret i de Entitats Jurídiques -DGDEJ-, no de la coordinación o rectificación). La respuesta ha de ser negativa, pues esa rectificación descriptiva ha de someterse al procedimiento más riguroso del art. 201 LH, con remisión al art. 203 LH (p. ej., la oposición de un colindante obligaría al notario a dar por concluso el expediente), y está  cargo del notario, no del RP (por eso no es posible la acumulación del art. 198.II LH). Cuestión distinta es que la coordinación siga a cargo del RP sin solución de continuidad una vez remitida copia del expediente por el notario al RP, acumulándose en el RP la rectificación y la coordinación (salvo indicación en contrario de los interesados). Lo que no parece posible es coordinar, sin rectificar la superficie o los linderos.

– Coordinación sin certificación catastral (arts. 10.3 y 199.2 LH): cuando la descripción catastral no sea correcta, el interesado deberá aportar, además una certificación gráfica goerreferenciada alternativa. En este caso, una vez tramitado el procedimiento general de coordinación con arreglo al art. 199.1 LH (no obstante, como especialidad, ahora el RP también ha de notificar a los titulares catastrales colindantes, y es de suponer que su oposición debería equipararse en sus efectos a la del titular registral), se seguirá el antes indicado de rectificación del CI.

  1. c) Modificaciones hipotecarias: mientras la representación gráfica tiene carácter potestativo con carácter general, en los casos de inmatriculación, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determine una reordenación de los terrenos, pasa a tener carácter obligatorio (no así las coordenadas georreferenciadas de sus vértices, que se expresarán en el asiento, sólo si constan). Es muy probable en estos casos que la certificación catastral no sirva para las fincas resultantes, pues refleja la situación anterior, lo que obliga a presentar una representación gráfica alternativa que cumpla las condiciones del art. 9.b).IV LH.
  2. d) Entidades en Propiedad Horizontal: un punto que nos resulta poco claro es el de las entidades en PH. Si la representación gráfica está referida a una porción del territorio, en el caso de un edificio en PH estamos hablando del solar, que es elemento común, y no parece que el titular de una sola entidad pueda, por su cuenta, poner en marcha un procedimiento de coordinación –y eventual rectificación- de un elemento común (no se puede entender que, a estos efectos, sea titular de una cuota indivisa -art. 201.1.a) LH-, por la singularidad de la PH). Habrá de ser, como regla, el representante de la comunidad quien se encargue de hacerlo. Pero el art. 199.1.III LH dispone que “no será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal”. A su vez, según el art. 202.III LH, “cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro [del edificio]”. De ambas normas parece desprenderse que las entidades en PH tienen su propia representación gráfica, y por esos sus propios colindantes, pero la certificación gráfica del CI en su actual formato no es un plano de cada entidad individual, sino del suelo de todo el edificio (ni siquiera cuando se trata de un adosado). A la espera de aclarar en qué consiste esa singular representación gráfica, creemos que lo más conveniente en una escritura que tenga por objeto una entidad en PH, es que los interesados declaren que no tiene la representación de la comunidad para pronunciarse sobre el tema, y expresamente desistan de la coordinación. Por supuesto, esto nada tiene que ver con la constancia de la referencia catastral individual que corresponda a la entidad.
  3. e) Constancia anterior de la referencia catastral: según la DF 4ª de la Ley13/2015, en orden a la aplicación la presunción del art. 10.5.I LH, no se considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado en el pasado por el RP, conforme al segundo inciso del art. 53.5.1ª Ley 13/1996, a los efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca (pero la referencia sigue en el asiento, aunque no se aplique la presunción). A contrario, cuando la referencia hubiera entrado en el RP por la vía del primer inciso (coincidencia en la descripción), parece que opera la presunción, aunque –aún- no se trate de una finca coordinada con arreglo a la nueva normativa.

3.- Expediente para la rectificación de la descripción (art. 201.1 LH): es el general del art. 203 LH, que se examina después, con las especialidades ya destacadas del art. 201 LH.

4.- Deslinde registral de la finca (art. 200 LH): se regula un expediente notarial específico para el deslinde registral de fincas inscritas. Como no se trata de una simple rectificación unilateral, aquí no vale el asentimiento tácito de quien ha sido convocado, pero no comparece. Aunque el promotor puede ser uno solo de los interesados, ha de haber acuerdo entre ellos (también sólo algunos de los inicialmente convocados, pero sólo a ellos afectaría), que deberá formalizarse en escritura pública (quizá, con cambios en la descripción de todas ellas), y si no hay acuerdo el notario debe dar por concluso el expediente (se habla de “alegaciones” y “pruebas”, pero el notario no debe valorarlas). Puede ocurrir que el deslinde obligue a tramitar simultáneamente la rectificación de la descripción de las fincas, en expedientes acumulados al tratarse del mismo funcionario. Aunque haya acuerdo, el RP puede rechazar el deslinde si alberga dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación hipotecaria (las alegaciones y pruebas pueden servir para desvanecer esas dudas). Será competente cualquier notario del distrito (aunque tenga notaría demarcada) o de distritos colindantes. El procedimiento está coordinado desde el comienzo con el RP, que ha de expedir certificación de todas las fincas y dejar constancia de ello por nota marginal (vigencia 2 años). Por supuesto, será necesario que el promotor aporte certificación gráfica catastral o una alternativa, tanto de su finca, como de las colindantes afectadas. El notario deberá ser muy cuidadoso en la identificación  de todos los interesados, no sólo por lo que resulte del RP, también del CI.

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