Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (y parte II)

24.- Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (y parte II).

5.- Expediente de dominio para la inmatriculación (art. 203 LH): constituye el procedimiento básico al cual remiten otros especiales (art. 201 LH -rectificación descripción-, art. 208 LH -reanudación tracto-). Destacamos sólo algunos de sus rasgos principales:

+ Es un expediente notarial, pero se abre a todos los notarios del distrito y de los distritos colindantes; pueden ser varias fincas en un mismo expediente, pero han de estar entonces -en su mayor parte- en el territorio de un mismo RP.

+ El promotor debe aportar su título de propiedad, la certificación catastral descriptiva y gráfica, y, entre otros extremos, la relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen que sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes.

+ El procedimiento está coordinado con el RP desde el comienzo; el notario levanta acta a la que incorpora la documentación presentada y remite copia al RP solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita y que se practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. Antes no hemos referido a la posibilidad de interrumpir en esta fase el procedimiento por la negativa del RP practicar la anotación. Esta anotación impide la iniciación de otro procedimiento igual sobre la misma finca – o parte-, pero no parece necesario que siga vigente en el momento de practicar la inmatriculación (de estarlo, simplemente se convertirá en inscripción definitiva).

+ Regulación muy precisa de las notificaciones a cargo del notario (también de su contenido, que no es el mismo para todos), que incluye entre los destinatarios   a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, además de los colindantes registrales y catastrales. Debe publicarse un edicto en el BOE (de forma gratuita) y, potestativamente, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita.

+ El plazo para alegaciones es de un mes; si hay oposición, siempre con expresión de causa, el notario debe dar por concluso el expediente y comunicarlo al RP; el promotor podrá entablar demanda contra los que se hubieran opuesto. En otro caso, el notario levantará acta accediendo a la pretensión, remitiendo copia al RP para la inmatriculación.

+ La prioridad de las cargas y gravámenes que se hayan conocido durante el expediente se determinará según las normas sobre preferencia establecidas por la legislación civil.

+ Publicación por el RP de un edicto en el BOE después de la inmatriculación.

+ Regulación detallada de la inmatriculación a instancia del titular de un derecho real.

6.- Inmatriculación por título público (art. 205 LH): serán inscribibles los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del RP y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto. El RP notificará la inmatriculación realizada al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el RP y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas. En este caso, los efectos protectores dispensados por el art. 34 LH no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha.

7.- Reanudación del tracto sucesivo (art. 208 LH): con carácter previo advierte que no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos; en tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.. El expediente es el notarial del art. 203 LH con algunas especialidades:

+ En la solicitud se ha de expresar la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieran vigentes.

+ Aportar el título de adquisición propio y todos los intermedios de los que disponga.

+ Debe ser citado el último titular del dominio según el RP o, si consta el fallecimiento, sus herederos. La citación deberá ser personal cuando la inscripción del dominio tenga menos de 30 años, o más, pero dentro de dicho plazo se hubiera practicado algún asiento. Si alguno de los citados no comparece, o se opone, el notario dará por conclusas las actuaciones, con la posibilidad de demanda ulterior por parte del promotor. La oposición de los “notificados” se rige por el art. 203 LH, lo que permite a un colindante bloquear la reanudación, aunque no se cambie la descripción de la finca.

+ No perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad.

8.- Doble inmatriculación (art. 209 LH): se trata de un expediente registral que el RP puede iniciar de oficio. Destacar que el acuerdo de los interesados ya no se formaliza en escritura pública, sino directamente en un documento que firma el RP con los interesados.

9.- Expediente de liberación de cargas y gravámenes (art. 210 LH): otro expediente registral donde el titular gravado con cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso, puede solicitar su cancelación. La falta de comparecencia -no sólo la oposición- del interesado citado pone fin al expediente, con reserva de acciones. No obstante, podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el RP, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento. Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el RP la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos.

10.- Inscripción obras nuevas (art. 202 LH): la porción de suelo ocupada por la edificación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (el técnico habrá de indicarlas en la certificación descriptiva; cuando se trate de una edificación antigua que se declare sobre la base de una certificación catastral, parece que esa  representación ya resulta del plano de catastro). Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso cuando se trate de edificaciones en régimen de PH, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.

10.- Otras cuestiones de interés:

+ Desaparece la posibilidad reconocida a la Iglesia católica de utilizar el procedimiento especial de inmatriculación del art. 206 LH.

+ Se reconoce la posibilidad de inscribir directamente a favor de un patrimonio separado, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos y obligaciones (podrá plantearse la cuestión en relación con el patrimonio protegido de una persona con discapacidad, art. 8 Ley 41/2003; más claro en el caso del art. 227-9 Código Civil de Cataluña).

+ Los bienes inmuebles y derechos reales de las uniones temporales de empresas serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que se acredite (conforme al art. 3 LH, en particular, escritura pública), la composición de las mismas y el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido. También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

+ En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del RP que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito. Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas.

Anuncios

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión /  Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión /  Cambiar )

Conectando a %s