TRIBUTACIÓN SORPRESA EN LAS AMPLIACIONES HIPOTECARIAS

TRIBUTACIÓN SORPRESA EN LAS AMPLIACIONES HIPOTECARIAS

La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE 4 de abril de 1994), en la redacción dada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, declara exentas de cuota gradual de AJD las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que la modificación se refiera a las condiciones de tipo de interés inicialmente pactado o vigente y/o a la alteración del plazo del préstamo. Esta exención resultaría igualmente aplicable a los créditos hipotecarios, sin vulneración de la prohibición general de analogía del art. 15 de la Ley General Tributaria, según doctrina consagrada (véanse Resoluciones del Tribunal Económico Administrativo Central de 16 de mayo y 12 de septiembre de 2013, y Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 2014).

En ausencia de dicha exención, las escrituras de novación y subrogación hipotecaria tributarían por la cuota gradual del Impuesto de AJD por el importe de la obligación o capital garantizado, y tomando por base si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada el capital y tres años de intereses. Todo ello de acuerdo con los arts. 31 y 30.1 del Texto Refundido del ITP y AJD, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

Ahora bien, se viene haciendo eco en la prensa económica (Diario ABC, Economía, 15 de febrero de 2016, http://www.abc.es/economia/abci-hacienda-aumenta-control-sobre-cambios-hipotecas-201602150247_noticia.html) de un nuevo criterio de la Agencia Tributaria que tiene su origen en la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos V1221-14, de 7 de mayo de 2014. En ella se establece claramente que la escritura pública que documente la modificación del valor de tasación del inmueble hipotecado sí quedará sujeta a la cuota gradual de AJD, no pudiendo acogerse a la exención arriba mencionada. Ello adquiere singular importancia teniendo en cuenta la evolución de la doctrina de la DG en torno a la exigencia de un nuevo valor de tasación en las ampliaciones.

Antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, la postura de la DG era no exigir el certificado de tasación en otros actos distintos de la constitución de hipoteca, siempre que el pacto de ejecución ya figurase en la escritura original de constitución, sin haber modificación alguna del valor de tasación inicial. Así, en su Resolución de 29 de octubre de 2013 declaraba que no se equipara a todos los efectos legales la ampliación de responsabilidad hipotecaria con la constitución de una segunda hipoteca, sino únicamente a efectos del rango o preferencia de la ampliación cuando existan acreedores o titulares intermedios, pero sin haber llegado a extender dicha equiparación respecto a los requisitos de la ejecución procesal.

Tras la entrada en vigor de la citada Ley, la tasación, regulada en el art. 8 del Reglamento 716/2009, debía incorporarse preferentemente en la escritura de constitución (impidiendo en su defecto la inscripción de los procedimientos de ejecución directa y extrajudicial), pero no parecía ser exigible en las ampliaciones y novaciones en general, salvo que se modificase el valor de tasación a efectos de subasta. Manuel Parga criticaba el criterio de la Resolución de 2013 antes mencionada, entendiendo que también debería ser exigible la comprobación del art. 682 de la LEC: si la ampliación es una nueva obligación y una nueva hipoteca, la consecuencia lógica es que si se pretende refundir ambos préstamos y establecer una hipoteca única, con la responsabilidad ampliada, habría que establecer un nuevo valor para subasta que cumpla los requisitos del citado artículo y con una tasación actualizada (ello no obstante, salvando el autor las “ampliaciones ridículas respecto al montante del préstamo anterior” que frecuentemente sirven para financiar los gastos de la novación).

Así pues, la doctrina de la DG es muy clara en la actualidad: en las ampliaciones y modificaciones de hipotecas, si la novación no afecta al valor de tasación de la finca, no es necesario un nuevo certificado de tasación (junto a la ya mencionada, citamos las Res. de 9 de diciembre de 2013, 18 y 24 de febrero de 2014). Si se modifica el valor de subasta, entonces sí es exigible dicho certificado (Res. 24 de marzo y 30 de septiembre de 2014), no siendo posible tampoco la inscripción parcial (con exclusión de los pactos de ejecución judicial directa o extrajudicial) sin solicitud expresa, al verse afectado el contenido esencial del derecho de hipoteca y alterada la voluntad de las partes.

En virtud de lo anterior, debe tenerse en cuenta que toda ampliación hipotecaria que conlleve alteración del valor de tasación de la hipoteca ampliada (por mandato de la DGRN) podrá suponer la pérdida de la exención tributaria del impuesto de AJD, tributando entonces no sólo por el valor de la ampliación strictu sensu, sino por el valor total de la tasación de la finca.

De manera semejante, en Cataluña (donde la cuota gradual de AJD es el 1’5%) la Dirección General de Tributs en su Consulta vinculante V1221-14 de 7 de mayo de 2014, negó la exención del impuesto de AJD en una novación con alteración del valor de tasación. Ahora bien, fijaba la base imponible del impuesto en “el importe de la obligación o capital garantizado, (el saldo pendiente de pago a fecha de la escritura de modificación), más los intereses, costas y gastos que se establezcan”. Ahora bien, las sorpresas en el ámbito de esta comunidad autónoma no acaban en las tasaciones: por ejemplo, el mismo órgano negó la exención en una escritura en la que se novaban exclusivamente las comisiones pactadas (V220E/2011), obviando la doctrina de la DGRN (Res. de 4 de noviembre de 2002) que niega su acceso al Registro, y siendo ésta una condición sine qua non del TR regulador del impuesto para que se devengue la cuota gradual de AJD (art. 31.2).

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4 comentarios en “TRIBUTACIÓN SORPRESA EN LAS AMPLIACIONES HIPOTECARIAS

  1. Virlli dijo:

    Mi caso es: en 2011 se contituyo la hipotecade mi casa.solicité 128.000€ y la tasación fue de 182000€. Hoy en enero de de 2016 voy a solicitar una novacion. Han tasado la vivienda en 170.000€ . Sólo me conceden el 80 por ciento ósea 136000€ . Actualmente me quedan 112000€ por lo que dispongo líquido de 24000. Pregunto cuanto tengo que pagar en el IAJD ?? Me han echo un aprovisionamiento para este impuesto de 4000€??? Esto es correcto??Quedó a la espera gracias

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    • notariacabanas dijo:

      Para responder a la pregunta tendríamos que saber de qué Comunidad autónoma se trata, si el inmueble es una vivienda y si la provisión de fondos incluye únicamente el impuesto de AJD o también otros gastos como aranceles notariales y registrales y la gestión. En todo caso, si por razón de la nueva tasación de 170.000 euros, el tipo de subasta que se hubiera fijado inicialmente en la escritura fuera inferior al 75%, podría devengarse AJD no sólo por el importe de la responsabilidad hipotecaria ampliado, sino por el nuevo valor en su totalidad, criterio tributario que se cuestiona en el comentario.

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